월세 전환율 계산 방법과 계산기 사용법
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월세 전환율 계산 방법과 계산기 사용법
재계약할 때 집주인이 "보증금을 낮추는 대신 월세를 올리자"고 제안하면, 그 조건이 적정한지 어떻게 판단해야 할까요? 이럴 때 필요한 개념이 바로 '전월세전환율'이에요. 계산 공식은 생각보다 간단하지만, 법정 상한이 얼마인지 모르고 넘어가면 과도한 월세를 낼 수도 있어요. 뜻부터 계산 방법, 법정 기준까지 정리해 드릴게요.
주택임대차 안심전세 임대료 계산기 이용하기전월세전환율, 정확히 무슨 뜻인가요
전월세전환율은 전세 보증금을 월세로, 또는 반대로 월세를 보증금으로 바꿀 때 적용하는 연간 비율이에요. 쉽게 말해 "보증금을 얼마 낮추면 월세가 얼마나 오르는가"를 정하는 기준이 되는 셈이죠. 세입자 입장에서는 월 부담액을, 집주인 입장에서는 수익률을 함께 결정하는 핵심 지표라고 볼 수 있어요.
계산 공식, 이렇게 적용하세요
| 구분 | 공식 |
|---|---|
| 보증금 → 월세 전환 | 월세 = (줄어드는 보증금 × 전환율) ÷ 12 |
| 월세 → 보증금 전환 | 보증금 = (월세 × 12) ÷ 전환율 |
📋 예시로 확인해보세요
- 보증금 2,000만원을 낮추는 대신 월세를 올리기로 하고, 전환율이 6%라면?
- 월세 = (2,000만원 × 6%) ÷ 12 = 10만원
- 즉, 보증금 2,000만원을 낮추는 대가로 월세가 10만원 오르는 셈이에요
법정 상한, 얼마까지 가능할까요
주택임대차보호법 제7조의2에 따르면, 전세를 월세로 전환할 때 집주인이 적용할 수 있는 전환율에는 상한이 있어요. '한국은행 기준금리 + 대통령령으로 정하는 이율(현행 연 2%)'을 초과할 수 없도록 정해져 있습니다.
| 구분 | 법정 상한 기준 |
|---|---|
| 주택 | 한국은행 기준금리 + 연 2% (2026년 기준금리 2.5% 적용 시 연 4.5%) |
| 상가 | 연 11.25% (한국은행 기준금리의 4.5배와 연 12% 중 낮은 금리 등 별도 산정 기준 적용) |
⚠️ 법정 상한, 꼭 확인하세요
- 법정 상한은 기존 계약을 유지한 채 조건을 바꾸거나 계약을 갱신할 때만 강제로 적용돼요
- 세입자가 완전히 바뀌는 신규 계약은 전환율 제한 없이 시세대로 정할 수 있어요
- 한국은행 기준금리가 바뀌면 법정 상한도 함께 변동되니, 계약 시점 기준으로 다시 확인해야 해요
- 법정 상한을 초과해 정한 월세 부분은 무효로 볼 수 있어 다툼의 소지가 될 수 있어요
계산기, 이렇게 활용하세요
온라인 계산기 이용 방법
- 주택임대차 안심전세(renthome.go.kr) 또는 서울시 부동산정보광장 등 계산기 페이지 접속
- 전세 보증금, 전환 후 보증금(또는 희망 월세) 입력
- 전월세전환율(%) 또는 한국은행 기준금리 입력
- 계산 결과로 예상 월세 또는 예상 보증금 확인
- 법정 상한과 비교해 제안받은 조건이 적정한지 판단
💡 계산 외에 함께 확인하면 좋아요
- 월세만 낮다고 유리한 계약은 아니에요 — 관리비가 높으면 실제 부담이 더 커질 수 있어 월세와 관리비를 합산해서 비교하는 것이 좋아요
- 구두로 합의한 내용과 실제 계약서 내용이 다를 수 있으니, 보증금·월세·계약 기간을 계약서에 정확히 기재하는 것이 중요해요
- 지역별 실거래 평균 전환율은 한국부동산원 통계(KOSIS)에서도 참고할 수 있어요
자주 묻는 질문
전월세전환율은 어떻게 정해지나요?
기존 계약 갱신 시에는 법정 상한(한국은행 기준금리 + 2%) 이내에서 집주인과 세입자가 협의해 정해요. 신규 계약이라면 법정 제한 없이 시세에 따라 정해지는 경우가 많아요.
집주인이 법정 상한보다 높은 전환율을 요구하면 어떻게 하나요?
기존 계약 갱신 시라면 법정 상한을 초과하는 부분은 무효로 볼 수 있어요. 정확한 판단이 필요하다면 대한법률구조공단이나 주택임대차분쟁조정위원회에 상담을 받아보는 것이 좋아요.
전환율이 높을수록 세입자에게 유리한가요, 불리한가요?
전환율이 높을수록 같은 보증금을 낮추더라도 월세가 더 많이 오르는 구조라, 세입자에게는 불리해요. 전환율이 낮을수록 보증금 대비 월세 부담이 적다고 볼 수 있어요.
상가 임대차도 같은 방식으로 계산하나요?
계산 공식은 같지만 법정 상한이 달라요. 상가는 주택보다 높은 연 11.25% 수준의 별도 기준이 적용되니, 상가 계약이라면 이 점을 구분해서 확인해야 해요.
📌 한눈에 정리
전월세전환율은 보증금과 월세를 서로 바꿀 때 적용하는 비율로, '월세 = (줄어드는 보증금 × 전환율) ÷ 12' 공식으로 계산해요. 2026년 기준 주택의 법정 상한은 한국은행 기준금리(2.5%) + 2%인 연 4.5%이며, 이는 기존 계약 갱신 시에만 강제 적용돼요. 온라인 계산기로 미리 계산해보고, 월세뿐 아니라 관리비까지 함께 비교해 실제 부담을 꼼꼼히 따져보는 것이 좋습니다.