상속등기 셀프 진행법 서류 준비 신청 절차

부동산 셀프 등기 실전 가이드

상속등기 셀프 진행법
서류 준비 · 신청 절차 · 비용 · 주의사항 완벽 정리

2026년 2월 27일 업데이트  ·  대법원 인터넷등기소 공식 절차 기준

부모님이 돌아가신 후 집·땅 등 부동산 명의를 내 이름으로 바꾸는 절차가 상속등기입니다. 법무사에게 맡기면 수십만~수백만 원의 수수료가 들지만, 서류만 잘 준비하면 직접(셀프)으로도 충분히 가능합니다. 특히 상속인이 1~2명이고 부동산이 1~2건인 단순 사례라면 셀프 등기가 훨씬 경제적입니다.

💸 셀프 등기 시 실제 납부 비용 (부동산 공시가 3억 기준 예시)
취득세
공시가의
0.8 ~ 2.8%
등록면허세·교육세
취득세의
20%
등기신청수수료
부동산 1건
15,000원
법무사 수수료 절감 효과
30만 ~ 100만원 이상 절약 가능
대법원 인터넷등기소 바로가기 위택스 취득세 신고
⚠️ 상속 개시일로부터 6개월 이내 신고 의무
취득세는 상속 개시일(사망일)로부터 6개월 이내에 신고·납부해야 합니다. 기한 내 미신고 시 20% 가산세, 미납 시 1일 0.022% 납부 지연 가산세가 부과됩니다. 등기 자체는 의무 기간이 없으나 취득세 신고는 기간 내 반드시 마쳐야 합니다.

셀프 등기 vs 법무사 의뢰 — 어떤 게 나을까

셀프 등기 추천
✓ 상속인이 1~2명으로 단순한 경우
✓ 부동산 1~2건
✓ 상속 협의가 완전히 끝난 경우
✓ 서류 준비·발급에 시간을 낼 수 있는 경우
✓ 비용 절감이 중요한 경우
법무사 의뢰 추천
⚡ 상속인이 많거나 해외 거주자 포함
⚡ 부동산이 여러 지역에 산재
⚡ 상속 포기·한정승인 절차 병행
⚡ 채무·담보 등 권리관계 복잡
⚡ 시간이 촉박하거나 고령·장애 등
✓ 셀프 등기, 생각보다 어렵지 않습니다
대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)의 '스스로 등기 서비스'를 이용하면 단계별 화면 안내를 따라가며 신청서를 작성할 수 있습니다. 서류 준비에 약 반나절, 인터넷 신청에 약 1~2시간이면 충분합니다.

상속등기란? — 핵심 개념 정리

정의피상속인(사망자)의 부동산 소유권을 상속인(법정·지정) 명의로 이전하는 등기
의무 기간등기 자체는 법적 의무 기간 없음. 단, 취득세 신고는 상속 개시일로부터 6개월 이내 의무
협의분할상속인 전원이 합의해 특정 상속인이 단독으로 또는 비율을 달리해 취득하는 방식. 협의서에 상속인 전원 날인 필수
법정상속민법이 정한 법정 상속 지분(배우자 1.5 : 자녀 각 1)대로 등기하는 방식. 협의 불필요하나 후속 처리 불편
관할 등기소부동산 소재지 관할 등기소 또는 인터넷등기소(iros.go.kr) 온라인 신청 (전국 어디서나 가능)
처리 기간방문: 서류 이상 없으면 당일 ~ 3일 / 인터넷: 당일 ~ 5일

필요 서류 총정리

📁 피상속인(사망자) 관련 서류
  • 제적등본 (출생 ~ 사망 전 기간 전부)
    대법원 전자가족관계등록시스템(efamily.scourt.go.kr) 또는 주민센터 발급 / 등록기준지 별로 여러 통 필요할 수 있음
  • 기본증명서 (사망 사실 포함, 상세 발급)
    정부24 또는 주민센터 발급 / 사망일자·사망원인 포함 확인
  • 가족관계증명서 (상세 발급)
    피상속인과 상속인 전원의 관계 확인용
  • 주민등록 말소자 초본 (주소변동 이력 전부 포함)
    주민센터 발급 / 사망 후 말소 처리된 초본 요청
📁 상속인 관련 서류
  • 상속인 전원의 가족관계증명서 (상세)
    정부24 또는 주민센터 / 협의분할 시 전원 필요
  • 상속인 전원의 주민등록초본 (주소 포함)
    인터넷 신청 시 1통씩 준비
  • 인감증명서 (상속인 전원, 용도: 부동산 등기용)
    주민센터 방문 발급만 가능 (온라인 발급 불가) / 3개월 이내 발급분만 유효
  • 인감도장 날인 또는 본인서명확인서
    인감증명서 대신 본인서명확인서 이용 가능 (온라인 발급 불가)
📁 협의분할 서류 (협의로 분할하는 경우)
  • 상속재산 분할협의서
    상속인 전원의 인감도장 날인 필수 / 공증 불필요 (등기소 제출용)
📁 부동산 관련 서류
  • 부동산 등기사항전부증명서 (등기부등본)
    인터넷등기소에서 열람 (700원) 또는 발급 (1,200원)
  • 토지대장 또는 건축물대장
    정부24 또는 해당 시·군·구청에서 발급
  • 취득세 납부 영수증
    위택스(wetax.go.kr)에서 신고·납부 후 출력
💡 서류 발급 순서 — 제적등본부터 먼저
가장 오래 걸리는 서류가 제적등본입니다. 피상속인의 전 가족관계 이력이 담긴 서류로, 등록기준지(본적지)가 여러 번 변경됐으면 여러 통을 발급받아야 합니다. 주민센터에서 발급이 안 되면 대법원 전자가족관계등록시스템(efamily.scourt.go.kr)에서 신청하세요. 나머지 서류는 정부24에서 한 번에 발급 가능합니다.

셀프 상속등기 전체 절차 (7단계)

  • 상속인 확정 · 상속 협의
    법정 상속인 전원 파악 (배우자·자녀·부모 순위 확인). 누가 어떤 비율로 취득할지 상속인 전원 합의. 협의분할 방식이면 분할협의서 작성·인감 날인
  • 서류 준비 · 발급
    위 서류 목록 전부 준비. 인감증명서는 주민센터 방문 필수. 발급일로부터 3개월 이내 서류만 유효
  • 취득세 신고 · 납부
    위택스(wetax.go.kr) 또는 부동산 소재지 시·군·구청 세무과에서 신고. 사망일로부터 6개월 이내 납부 필수. 납부 후 영수증(납부확인서) 출력
  • 등기신청수수료 납부
    인터넷등기소 신청 시 → 전자 납부 (건당 15,000원). 방문 신청 시 → 수입인지·인지세 납부
  • 등기 신청서 작성
    인터넷 신청: 인터넷등기소(iros.go.kr) → [스스로 등기] → 소유권이전등기(상속) 선택 → 단계별 화면 안내에 따라 작성
    방문 신청: 대법원 인터넷등기소에서 양식 다운로드 → 작성 → 서류 일체 지참·방문
  • 서류 제출 · 접수
    인터넷: 신청서 작성 완료 후 스캔본 첨부해 온라인 제출 (공인인증·전자서명 필요)
    방문: 부동산 소재지 관할 등기소에 서류 일체 제출 / 접수증 수령
  • 등기 완료 확인 · 등기사항 확인
    처리 완료 후 인터넷등기소에서 등기사항전부증명서 발급해 명의 변경 확인. 처리 기간: 방문 당일~3일 / 인터넷 당일~5일
인터넷 신청 vs 방문 신청 — 어느 쪽이 편할까
인터넷 신청은 등기소 방문 없이 집에서 처리할 수 있어 편리하지만 공인인증서(공동인증서)와 스캔 기기가 필요합니다. 방문 신청은 서류를 직접 챙겨 등기소에 가야 하지만 보정(서류 오류 수정)이 발생했을 때 즉시 해결할 수 있어 오히려 빠를 수 있습니다. 서류가 복잡하지 않다면 인터넷 신청을 추천합니다.

상속 취득세 세율 (2026 기준)

농지 상속2.3% (취득세 2% + 농어촌특별세 0.2% + 지방교육세 0.1%)
농지 외 상속2.96% (취득세 2.8% + 농어촌특별세 0.16%·해당 시 + 지방교육세)
무주택자 1주택 상속취득세 0.8% (1가구 1주택 감면 요건 충족 시)
과세 기준시가표준액(공시가격) 기준. 실거래가 아닌 공시가로 계산
신고·납부처위택스(wetax.go.kr) 온라인 / 부동산 소재지 시·군·구청 세무과 방문
가산세기한 내 미신고: 20% 가산세 / 미납: 1일 0.022% 납부지연가산세
⚠️ 상속세 vs 취득세 — 혼동 주의
상속세(국세)는 상속받은 재산 전체 가액이 기초공제 5억원(일반공제 10억원 이내) 초과 시 과세됩니다. 상속등기 시 내는 취득세(지방세)는 별개입니다. 부동산 공시가가 5억 이하이고 금융재산·기타 재산 합산이 공제 한도 이하라면 상속세는 신경 쓰지 않아도 되는 경우가 많습니다. 정확한 판단은 세무사 상담을 권장합니다.

셀프 등기 필수 공식 사이트

🏛️
대법원 인터넷등기소 (스스로 등기)
iros.go.kr
상속 소유권이전등기 온라인 신청 / 등기신청서 양식 다운로드 / 등기사항 열람·발급
→ 💳
위택스 — 취득세 신고·납부
wetax.go.kr
상속 취득세 온라인 신고·납부 / 납부확인서 출력 / 24시간 이용 가능
→ 📋
대법원 전자가족관계등록시스템
efamily.scourt.go.kr
제적등본·기본증명서·가족관계증명서 발급 신청 / 전국 어느 법원에서나 수령 가능
→ 🌐
정부24 — 각종 서류 발급
gov.kr
주민등록초본·건축물대장·토지대장 등 온라인 발급 / 간편인증 로그인 지원
→

자주 묻는 질문

Q. 상속인 중 한 명이 외국에 있으면 셀프 등기가 가능한가요?
가능하지만 복잡합니다. 해외 거주 상속인의 경우 재외공관에서 인감증명서에 준하는 서류(서명인증)를 받아야 합니다. 이 경우 법무사를 통하거나 사전에 해당 등기소에 문의해 필요 서류를 확인하는 것이 좋습니다.
Q. 상속 포기를 한 사람이 있으면 어떻게 처리하나요?
상속 포기는 사망일로부터 3개월 이내 가정법원에 신청해야 합니다. 상속 포기가 완료되면 포기한 사람은 처음부터 상속인이 아니었던 것으로 처리됩니다. 나머지 상속인들로만 등기 서류를 구성하면 되며, 법원의 상속 포기 심판서 사본을 첨부해야 합니다.
Q. 협의분할을 했는데 나중에 다시 변경할 수 있나요?
등기 완료 전이라면 새로운 협의서를 작성해 변경할 수 있습니다. 하지만 등기 완료 후에는 협의분할을 번복할 수 없습니다. 등기 후 소유권을 다시 이전하려면 증여·매매 등 별도 법적 절차가 필요하며 추가 세금이 발생합니다.
Q. 상속등기를 오래 미루면 불이익이 있나요?
상속등기 자체에는 강제 기간이 없지만 취득세는 6개월 이내 신고 의무가 있으므로 가산세 부담이 생깁니다. 또한 등기를 미루면 해당 부동산을 담보로 대출을 받거나 매매·전세 계약을 맺기 어렵습니다. 상속인이 추가로 사망하면 상속관계가 더 복잡해지므로 되도록 빨리 처리하는 것이 좋습니다.
Q. 부동산이 여러 개이면 한 번에 신청할 수 있나요?
같은 등기소 관할 내 부동산은 하나의 신청서로 일괄 신청이 가능합니다. 단, 부동산이 서로 다른 지역에 있어 관할 등기소가 다르면 각각 별도로 신청해야 합니다. 인터넷등기소를 이용하면 관할에 관계없이 온라인으로 일괄 신청이 가능합니다.

📋 상속등기 셀프 진행 핵심 요약

  • 취득세: 사망일로부터 6개월 이내 신고·납부 필수 (미신고 시 20% 가산세)
  • 핵심 서류: 제적등본·기본증명서·가족관계증명서·주민등록초본·인감증명서·분할협의서
  • 인감증명서는 주민센터 방문 발급만 가능 (3개월 이내 발급분만 유효)
  • 온라인 신청: 인터넷등기소(iros.go.kr) → [스스로 등기] → 소유권이전(상속)
  • 취득세 신고·납부: 위택스(wetax.go.kr)
  • 제적등본 발급: efamily.scourt.go.kr
  • 등기신청수수료: 부동산 1건당 15,000원 (인터넷 신청 기준)
  • 처리 기간: 인터넷 당일~5일 / 방문 당일~3일
  • 상속인 多·해외 거주·채무 복잡 → 법무사 의뢰 권장
인터넷등기소 바로가기 위택스 취득세 신고

※ 이 가이드는 일반적인 단독·협의분할 상속등기를 기준으로 작성됐습니다.
개별 상황에 따라 필요 서류와 절차가 달라질 수 있으니 관할 등기소 또는 법무사에게 사전 확인하세요.
인터넷등기소 문의: 1544-0770